+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Апартаменты гостиничного типа что это

Содержание

Чем отличаются апартаменты

Апартаменты гостиничного типа что это

26.04.2021

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru

Под вопросом: «Чем отличаются апартаменты», можно понимать  два разных вопроса, или скорее две группы вопросов:

  • Чем отличаются одни апартаменты от других? Сравнение параметров апартаментов, преимуществ и недостатков одних апартаментов перед другими.
  • Чем отличаются апартаменты от квартиры или от номера в гостинице?

Эта публикация отвечает на второй вопрос — чем отличаются апартаменты от квартиры

Для большинства людей, апартаменты – вид гостиничного номера, как правило, повышенной комфортности.

Для многих бизнесменов,  апартаменты, это удобное место работы – офис компании, переговорные, кабинеты.

Для застройщиков, апартаменты, это возможность точечной застройки городов без соблюдения ряда нормативов, и часто, возможность сэкономить.

Для кого-то апартаменты – возможность «за недорого» решить жилищные вопросы.

Для кого-то апартаменты являются основным местом жительства, квартирой.

Такие широкие возможности предоставляет юридическая особенность апартаментов в России – правовая неопределенность понятия «апартаменты». В России до сегодняшнего дня понятие «апартаменты» не существует. Хотя повсеместно слово «апартаменты» можно встретить и на рекламных плакатах и в журналах и в интернете.

Приведенное выше краткое описание свойств апартаментов показывает общий признак всех апартаментов – это вид помещений в зданиях, в которых могут находиться люди для отдыха или работы, как правило «офисной».

Все перечисленные возможности обусловлены основным  юридическим признаком апартаментов в Россииапартаменты, это не жилое помещение.

Напротив, квартира в России  – это жилое помещение.

Юридическое отличие жилого помещения от не жилого приводит владельца апартаментов к существенным ограничениям, неудобствам, а часто, и к значительным расходам, по сравнению с квартирами.

Жилое помещение, по Жилищному кодексу РФ,  предназначено для постоянного проживания людей.

Жилые помещения (квартиры, дома) в России проектируются, строятся с обязательным обеспечением  безопасного постоянного нахождения людей в этих помещениях, и с обязательным обеспечением всей необходимой инфраструктуры – водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, электроснабжение, газоснабжение.

И само здание и каждое жилое помещение должны отвечать установленным государством санитарным и техническим правилам и нормам, а так же  иным требованиям законодательства РФ . Общие критерии и требования к жилым помещениям установлены в Жилищном кодексе РФ (статьи 15-17).

Апартаменты – это помещения, которые в России вообще не имеют четкого описания юридических или технических требований.

Жилое помещение (квартира) и не жилое помещение (апартаменты) – это коренное юридическое отличие квартиры и апартаментов. Из этого коренного отличия следует, чем отличаются апартаменты,  и проявляются все недостатки апартаментов. Вместе с тем, апартаменты, часто, дают своим владельцам несомненные  преимущества.

Поскольку апартаменты, по определению, не жилые помещения, застройщик, проектировщик и строитель не обязаны  на каждом этапе строительства создавать объект для постоянного проживания, и соблюдать соответствующие нормативы, в том числе санитарные.

Соответственно, и при приемке построенных апартаментов государственные органы не считают их квартирами, и не требуют соблюдения норм, установленных законом для квартир.

Чем отличаются апартаменты при покупке

Чем отличаются апартаменты при покупке:  Забота покупателя апартаментов  выяснить, по каким нормативам строили апартаменты. Покупая квартиру, вы защищены законом — вам обязаны передать жилое помещение, все.

Чем отличаются апартаменты в реальных проектах в Москве на этапе проектирования

Чем отличаются апартаменты — прежде всего,  характеристиками здания, и размещением самого здания. Многоквартирные дома и комплексы с апартаментами изначально проектируются по разным нормативам (СНиПы, Санитарные нормы и т.д.), отличаются требования к безопасности использованных материалов. Это приводит к следующим негативным ситуациям:

  1. Апартаменты в Москве регулярно размещают в зданиях, не предназначенных для постоянного проживания людей. В лучшем случае, здания спроектированы, как гостиницы, в худшем — приспособлены для жилья. Последнее часто встречается при реконструкции старых зданий в центре Москвы и при реконструкции промышленных объектов.
  2. Технические характеристики зданий с апартаментами могут заведомо, на этапе проектирования, не обеспечивать постоянного проживания в них людей, например, по качеству использованных материалов, по геометрическим параметрам помещений.
  3. Здания с апартаментами могут размещаться  вблизи источников шума, вибраций, и т.п., где многоквартирный дом размещать запрещено.
  4. Здания с апартаментами могут размещать вблизи с другими строениями, или комплектовать окнами, не обеспечивающими необходимую освещенность в апартаментах, как это установлено в санитарных нормах для жилых помещений.
  5. Здания с апартаментами могут не обеспечиваться машиноместами, как это установлено в нормативах для многоквартирных домов.
  6. Здания с апартаментами могут вообще не комплектоваться лифтами, которые обязательны для многоквартирного дома.
  7. Звукоизоляция между смежными апартаментами сверху/снизу, справа/слева может не соответствовать нормативам, обязательным для многоквартирных домов.

Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные

На рынке недвижимости России в 21 веке сложилось условное разделение жилых апартаментов на два вида:

— апартаменты квартирного типа,

— апартаменты гостиничные.

https://www.youtube.com/watch?v=nsBYoiiMJyM

Название «апартаменты квартирного типа» не должно вводить покупателя в заблуждение относительно идентичности таких апартаментов квартирам. Апартаменты НЕ обязаны строить с соблюдением норм для многоквартирных домов! Например, по критерию места расположения здания.

Апартаменты квартирного типа – помещения, расположенные в зданиях, имеющих признаки многоквартирного дома, при этом сами апартаменты (планировка, наличие кухни, санузла и т.д.), по своим характеристикам, как правило, ничем не отличаются от квартир.

Апартаменты гостиничные – апартаменты, расположенные в зданиях (комплексах), как правило, имеющих в названии слово «гостиница». Помещения в гостиницах предназначены для временного пребывания людей.

Покупатель апартаментов гостиничного типа покупает номер в гостинице. Отличить такой вид апартаментов можно по названию.

Например, «бизнес центр с гостиницей», «гостиничный многофункциональный центр с апартаментами», реже — «многофункциональный комплекс с апартаментами», и т.п.

Чем отличаются апартаменты при использовании покупателем и владельцем

Покупатель и владелец быстро увидят, чем отличаются апартаменты при использовании, когда не смогут зарегистрироваться в апартаментах и получат счет на оплату содержания апартаментов, или уведомление об уплате налога на имущество.

Регистрация (прописка) в апартаментах

В России встать на учет (прописаться) возможно по месту постоянного жительства или по месту пребывания (временного нахождения). Регистрация по месту жительства проводится по адресу  жилого помещения, где живет человек. Поскольку апартаменты – это не жилое помещение, прописаться в апартаментах по месту постоянного жительства не возможно (запрещено).

Временная регистрация в России возможна по месту пребывания (временного нахождения). В законе перечислены места, в которых возможна временная регистрация, это место пребывания  — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение.

Под приведенный перечень подходит только апартаменты гостиничного типа, если в документах на апартаменты есть запись, что это гостиница. При этом, согласно законодательству, документы на регистрацию подает именно гостиница.

То есть, должно быть не только помещение «гостиница», но и юридическое лицо, ведущее гостиничную деятельность.

Шум по ночам, громкая музыка —  это апартаменты в Москве

Апартаменты, поскольку это не жилое помещение, допускают их использование по любому назначению, не связанному с проживанием.

В отличие от квартир и многоквартирных домов, для не жилых помещений в Москве не установлен запрет на шум в ночное время, и в любое иное время.

Если в соседних апартаментах будет шум в ночное время, или в ночное время будет идти прием посетителей в соседнем офисе, и будет громкая музыка или крики, полиция к вам не поедет, что бы успокоить «дебоширов». Это апартаменты, сэр.

Управление зданием, коммунальные платежи, содержание апартаментов

Апартаменты любого вида (и квартирного типа и гостиничные) – это не жилые помещения. Управление содержанием общим имуществом в зданиях с нежилыми помещениями прописано весьма скудно, и фактически везде управляют управляющие организации.

Тарифы на коммунальные услуги (вода, канализация, электричество) в апартаментах значительно выше, чем для квартир.

Сама организация сбора и оплаты коммунальных услуг, в отличие от квартир, вынуждает собственников апартаментов заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, что отнимает много времени и при заключении договоров и при оплате.

Второй способ – поручить сбор, учет и оплату за коммунальные услуги управляющей организации, но за удобство придется доплатить.

Отдельная значительная статья расходов – оплата уборки, содержание, текущий ремонт общего имущества. Фактические расходы на уборку, содержание, текущий ремонт ограничиваются составом этого общего имущества и фантазией управляющей организации. В Москве не редко стоимость содержания только машиноместа составляет несколько тысяч долларов США.

В некоторых комплексах платными является въезд на территорию, и парковка на территории комплекса (не подземные паркинги). Отдельно оплачивается уборка прилегающей территории (двора) комплекса.

Налоги на апартаменты в Москве

Собственники апартаментов в Москве будут ежегодно уплачивать налог за владение апартаментами примерно в два раза больше, чем собственники квартир. Правила уплаты налога установлены законом  г. Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 «О налоге на имущество физических лиц» и Налоговым кодексом РФ.

Согласно статье 406 Налогового кодекса в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в соответствующий перечень, а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости.

В отношении остальных объектов налоговые ставки, устанавливаемые законом города Москвы, не могут превышать 0,5 процента кадастровой стоимости. Апартаменты облагаются налогом, как «иные» объекты, по ставке 0,5% кадастровой стоимости.

26 апреля 2021г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э

Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/chem-otlichayutsya-apartamenty/

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Апартаменты гостиничного типа что это

Термин «апартаменты» в лексиконе россиян появился недавно. Его обычно используют риэлторы, застройщики и инвесторы. В статусе жилого помещения апартаменты востребованы в мегаполисах.

Но наибольший интерес такие объекты представляют для инвесторов, которые получают доход от сдачи их в аренду.

Попробуем разобраться, чем отличаются апартаменты от квартиры, и какой вид помещений выгоднее содержать.

Что значит апартаменты

Термин подразумевает большую комнату или отдельное помещение в доме, адаптированное для проживания людей. В РФ апартаменты относятся в категории нежилых помещений.

Они находятся в административных зданиях, гостиницах. Площадь объекта – от 40 кв. м. В номере должен быть санузел (ванная комната, туалет) и кухня.

Общедомовые коммуникации (подвал, чердак, придомовая территория) не переходят в собственность владельца апартаментов.

Виды апартаментов

На рынке недвижимости встречается четыре типа помещений:

  1. Номера в апарт-отеле. Апартаменты используются для краткосрочной аренды. Сюда входит две комнаты, кухня, санузел. Одновременно арендатор может использовать гостиничный сервис.
  2. Комнаты в доходных домах. Они используются для длительной аренды. Арендатор может рассчитывать на питание, уборку, охрану личных вещей.
  3. Номера в кондоминиуме. Апартаменты можно выкупать для проживания или арендовать.
  4. Комнаты в многофункциональном комплексе. Они предназначены исключительно для продажи. Комнаты используются в качестве полноценных жилых объектов. Граждане вправе прописываться в апартаментах.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Главное, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры – зарегистрироваться по месту проживания владелец помещения может только временно.

Право на регистрацию возникает в том случае, если собственник здания имеет бумаги, позволяющие ему использовать комплекс в качестве помещения гостиничного типа. Срок регистрации в апартаментах не может превышать пять лет.

Продлить ее можно после истечения указанного срока. Решение о периоде регистрации принимает администрация здания.

Дополнительное отличие апартаментов и квартир – стоимость расходов по содержанию помещения. Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости. Расчеты делаются исходя из тарифов, предусмотренных для коммерческих объектов.

Стоимость апартаментов несколько ниже аналогичных квартир. Разница составляет 15–30%. Причина – затраты застройщика снижаются из-за минимальных требований к инфраструктуре района.

При строительстве квартала застройщик должен возвести социальные объекты (школа, детский сад). Относительно апартаментов подобные требования не установлены.

Но жилые комплексы часто возводят поблизости бизнес центров или станции метро.

Целевое назначение помещений

Квартиры являются полноценными жилыми помещениями. Тогда как апартаменты законодатель не рассматривает в качестве отдельного вида недвижимости. Это обычные комфортабельные номера, предназначенные для временного пребывания. При покупке апартаментов человек становится владельцем коммерческой недвижимости. Временная прописка или проживание семьи в помещении не делает его квартирой.

Наличие в подъездах почтовых ящиков и привлечение обслуживающей компании, также не делает здание многоквартирным домом, если в нем имеются апартаменты. А их собственники не могут рассчитывать на государственную поддержку или льготные условия ипотечного кредитования.

общего имущества

При покупке квартиры ее собственник становится совладельцем общего имущества и должен платить за его содержание. Однако он вправе выбирать способ оплаты домовых нужд (с установленным счетчиком или без него) и ставить вопрос о замене управляющей компании.

В общем имуществе нежилых зданий владельцам помещений принадлежит определенная доля (п.1 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 №64). Следовательно, они должны оплачивать его содержание. Также владельцы апартаментов обязаны содержать офисы, торговые помещения, вестибюли и фонтаны.

Кто является владельцем здания

При покупке квартиры владелец вправе совершать с ней любые законные действия (продать, подарить завещать, сдавать в аренду).

Собственником апартаментов может остаться застройщик. Например, если решит сдавать помещения в аренду. Если офисную и торговую часть здания выкупит девелоперская компания, то она становится мажоритарным собственником. Следовательно, она вправе повышать тарифы, назначать обслуживающую компанию, сдавать часть апартаментов в аренду (бар, кафе).

Взаимоотношения с соседями

В квартире запрещено открывать офис, кафе, мини-гостиницу. Причина – объект должен иметь статус нежилого помещения. Еще один недостаток – режим тишины. Шуметь в квартире разрешается до определенного времени.

Апартаменты можно использовать по-разному (проживать, использовать под офис). Достаточно учитывать регламент и требования надзорных ведомств. Владелец коммерческого помещения не должен соблюдать тишину, как в жилой квартире.

Изъятие имущества за долги

Квартира не подлежит изъятию за долги ее владельца. Однако она должна быть единственным местом жительства должника. Исключением является ипотечное жилье. Такое имущество банк вправе изъять в счет погашения задолженности.

По апартаментам таких ограничений нет. Недвижимость могут забрать, даже, если она является единственным жильем должника.

Вычеты при покупке недвижимости

Закон предусматривает возврат НДФЛ при покупке жилья – до 520 тыс. руб. для семьи. Также каждый супруг вправе получить до 390 тыс. руб. (13% от уплаченных процентов по кредиту).

При покупке апартаментов имущественные вычеты не предусмотрены.

Регистрация по месту жительства

Регистрации бывает двух видов – постоянной (место жительства) и временной (место пребывания). В квартирах допускаются оба вида регистрации. Также граждане вправе прописывать своих малолетних детей (до 14 лет). Согласие совладельцев не требуется.

Бессрочная прописка в апартаментах – не допускается. Гражданам доступна лишь временная регистрация. Максимальный срок – пять лет. Регистрация ребенка в апартаментах допускается только с согласия каждого совершеннолетнего владельца жилья.

Социальная инфраструктура

Параметры жилой застройки контролируются государством. Существуют жесткие нормативы по размещению инфраструктурных объектов. Застройщик должен возводить школы, больницы детсады, дороги за свой счет или при господдержке. Зона застройки – не место для крупных производств, опасных объектов.

Подобных градостроительных норм в отношении коммерческой застройки не предусмотрено.

Господдержка и материнский капитал

При покупке квартиры в ипотеку граждане могут компенсировать за счет материнского капитала часть первоначального взноса за жилье (Постановление Правительства от 12.12.2007 №862). При рождении 2–3 ребенка ипотека выдается по более низким ставкам (6%).

В отношении покупки апартаментов никаких субсидий и льгот от государства не предусмотрено.

Перевод нежилого помещения в жилой фонд

Теоретически признать нежилое помещение жилым – реально. Однако потребуется сделать многоквартирным домом все здание. Отдельный собственник не может изменить статус нежилого помещения. Допускается лишь проживание и прописка в апартаментах.

Юридический статус владельца апартаментов

Подобные объекты относятся к нежилому фонду. Апартаменты можно использовать исключительно для временной регистрации. Однако такой статус дает определенные преимущества их владельцу. После покупки апартаментов владелец может делать перепланировку недвижимости и адаптировать ее под свои нужды.

Стоимость коммунальных услуг

Обслуживанием коммерческого здания обычно занимается управляющая компания, которую нанимает владелец здания. Расчеты по коммунальным услугам делаются исходя из тарифов, предусмотренных для коммерческих объектов. Иногда конечная сумма для владельца апартаментов увеличивается в разы. Плата за тепло и электричество выше минимум на 25%, заводу – на 10–15%.

Налогообложение недвижимости

При продаже жилья, которое находится в собственности владельца менее трех лет, необходимо платить НДФЛ. Для резидентов страны ставка его – 13%, нерезидентов – 30%. Правило действует как в отношении апартаментов, так и квартир.

Налог на имущество начисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Причем апартаменты для временного пребывания граждан приравниваются к жилым помещениям (ст.4.26 СП 118.13330.2012).

Налоговая ставка для подобных помещений – 0,1%. Если фискальный орган отнесет помещение в категории «Иных», то ставка налога на апартаменты возрастет до 0,5–2%.

Минимальная ставка действует в отношении объектов гостиничного типа.

Дополнительно нужно учитывать налог на роскошь. Он распространяется на помещения площадью более 300 кв. м.

Сравнение апартаментов и квартир

Краткая сравнительная характеристика недвижимости:

НаправленияАпартаментыКвартиры
НазначениеНежилоеЖилое
Правовые нормыПрямые законы отсутствуют. Недостает инструментов для защиты владельцев апартаментовЖК РФ, государственный контроль
Управление домомЗастройщик назначает обслуживающую компанию. Мажоритарный собственник вправе принимать решение самостоятельноЖильцы вправе влиять на работу обслуживающей компании и управлять домом
Социальная инфраструктураНикаких требований к застройщику закон не предъявляетВысокие требования к застройщику по строительству социальных объектов
Технические требованияЖестких требований нетСНИПы, ГОСТЫ, госконтроль
РегистрацияВременная прописка по месту пребывания (до 5 лет). Затем она продлеваетсяПостоянная регистрация по месту проживания
Коммунальные платежиСтавки обслуживающей компании для коммерческих объектовТарифы под госконтролем
Налог на имущество0,5%–2%0,1%
Вычет по налогу на имуществоНетНалог с разницы между общей площадью и 20 кв. м. (на 1 квартиру)
Вычеты при покупке недвижимостиНетМожно вернуть до 650 тыс. руб. на каждого супруга
Ипотека с государственной поддержкойНетПри рождении второго и третьего ребенка – 6%
Материнский капиталИспользовать нельзяИспользовать можно
Капитальный ремонтЗа счет собственников, без обязательных взносовЕжемесячные взносы, можно использовать средства фонда

Плюсы и минусы апартаментов

Преимущества апартаментов:

  • цены ниже на 15–30%;
  • более низкая кадастровая стоимость;
  • два в одном – офис и жилье. Собственник может зарегистрировать адрес фирмы как юридический, использовать апартаменты под офис;
  • гостиничные апартаменты подразумевают круглосуточное присутствие консьержа, дополнительный сервис (уборка, доставка еды, заказ такси);
  • получение прибыли от сдачи помещений в аренду и/или предоставления площадей для рекламы. Такой источник дохода позволяет компенсировать часть расходов на обслуживание;
  • выгодное месторасположение (центральные районы). Например, когда апартаменты находятся рядом с метро, работой.

Недостатки апартаментов:

  • временная прописка;
  • повышенный налог на имущество;
  • отсутствие налоговых вычетов, субсидий;
  • нельзя использовать жилищный сертификат и материнский капитал;
  • нехватка социальной инфраструктуры;
  • высокие коммунальные и эксплуатационные издержки;
  • при наличии проблем с застройщиком владельцы апартаментов не признаются пострадавшими дольщиками;
  • отсутствует право на социальное обслуживание по месту проживания граждан;
  • за долги по коммунальным платежам могут сразу отключить воду или тепло.

В апарт-отелях любят отдыхать топ менеджеры, бизнесмены и туристы. Владелец помещения может передать его администрации здания для последующей сдачи апартаментов в аренду.

Источник: https://vawilon.ru/chem-apartamenty-otlichayutsya-ot-kvartiry/

Покупка апартаментов: за и против

Апартаменты гостиничного типа что это
16 июл. 2021 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2021 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Источник: https://stroi.mos.ru/mobile/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Что лучше: апартаменты или квартира

Апартаменты гостиничного типа что это

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 – Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-lucse-apartamenty-ili-kvartira.html

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Апартаменты гостиничного типа что это

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2021 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту

Апартаменты в новостройке

От начала стройки до получения ключей

Полгода

2–3 года

Свежий ремонт

Да

Да

Инфраструктура в округе: транспорт, магазины

Да

Не всегда

Риск «долгостроя»

Минимальный

Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2021/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.