+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как проверить участок на обременение перед покупкой

Содержание

Как узнать обременения земельного участка в 2020 году

Как проверить участок на обременение перед покупкой

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка необходима во избежание дальнейших проблем. Иногда наличие обременений затрудняет использование недвижимого имущества. Еще большие проблемы могут возникнуть у её приобретателя. Порой переход правомочий на объект невозможен в принципе.

Что такое обременение​

Наложением обременений на землю признается ограничение  правомочий, затрудняющее пользование и владение недвижимостью. Оно может возникать в ситуациях, прямо установленных законом, либо по решению уполномоченного органа. Такие ограничения не могут сниматься при смене владельца.

Могут включать:

  1. Ограниченное использование землей, например, запрет на расположение промышленных предприятий в природоохранных зонах;
  2. Предоставление объекта для частичного применения иным лицам (сервитут);
  3. Ограничение права по распоряжению и владению недвижимостью (имущество, приобретенное на ипотечные средства либо арест).

При проведении каких-либо сделок с объектами, имеющими ограничения в использовании, возникает масса проблем, а в зависимости от разновидности обременения – не подлежат отчуждению.

Основаниями для установления обременительных мер являются:

  • Нормативные акты, регламентирующие наложение ограничений на пользование участком;
  • Различные виды договоров (аренда, ипотека и иные);
  • Постановления суда (наложение ареста, установление сервитута и прочее).

Иногда обременения налагаются не на сам участок, а на располагающиеся на ней здания и строения.

ВАЖНО! Все разновидности ограничений регистрируются в обязательном порядке и занесены в единый реестр прав. При совершении операций с землей, любая из сторон сделки может запросить выписку из ЕГРП, в котором и будут указаны установленные ограничения.

Законодательное регулирование ограничений

Основополагающим законом, регламентирующим возникновение обременений, является Земельный кодекс России. Статьей 11.8 устанавливаются:

  • Права на бессрочное и безвозмездное пользование землей (п.2);
  • Арендные правоотношения и условия их соглашений (п.4);
  • Определение границ сервитутов в пределах земельной территории (п.5).

Создание площадей и возникновение правомочий на недвижимость устанавливается ст.11.4 – 11.7.

ЗК РФ может расширяться нормативной базой субъектов государства и муниципальных образований.

Процедура регистрации земли с существующими обременениями определена ФЗ-122 от 21.07.1997г.

Виды обременений земельных объектов

Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:

  • Установление сервитута – ограниченное вещное право;
  • Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
  • Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
  • Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
  • Арестные мероприятия по постановлению суда;
  • Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
  • Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
  • Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.

Специальные зоны

Законодательно определены территории, расположение с которыми могут накладывать на землю ограничения в использовании. В зависимости от типа зон выделяются:

  1. Охранная, включающая водоемы, оздоровительные учреждения и источники воды. Контролируется санитарно-эпидемиологическими службами. На её площади могут быть расположены гидрологические станции, промышленные объекты, лечебные источники;
  2. Санитарно-защитная, на ней располагаются вредные производства, в том числе, химические, несущие негативное воздействие для жилых районов. В них производится большая вибрация либо высокий уровень шума, а также вредные для здоровья людей выбросы отходов производства.

Как проверить земельное имущество перед его приобретением

Проверка недвижимости перед совершением сделки должна затронуть все возможные аспекты. Территория не может выступать объектом судебной тяжбы или быть обременена. Все особенности проводимой операции должны быть оговорены в договоре, особенно это касается земли с особенностями – находящейся под арестом, заложенной, обремененной.

Такая недвижимость может продаваться по ценам ниже рыночных и привлекать покупателем низким ценовым уровнем, но её приобретение может принести больше проблем, чем выгоды. Узнать об обременениях земельного участка значит обезопасить себя от надвигающихся осложнений.

Учитывая, что все ограничения в использовании недвижимости должны быть зарегистрированы, о них можно узнать в официально представляемых документах, где такая информация может содержаться. К ним относятся:

  1. Выписка из ЕГРП. Наиболее часто запрашиваемая бумага. В ней отражены:
  • Правообладатель территории;
  • Установленные ограничения;
  • Правопритязания и оспариваемые в суде права требования;
  • Определенная категория, в которую входит земля, вид её использования;
  • Кадастровые характеристики, адрес расположения.
  1. Кадастровая выписка на территорию.
  2. Копия бумаги, удостоверяющей ранее приобретенное право на имущество. Это могут быть акты органов местного муниципалитета, удостоверения старого формата и другое. В них можно увидеть основания приобретения правомочий на участок, данные о субъекте права и недвижимости.
  3. Свидетельство о регистрации права. В нем отдельным пунктом указываются сведения о существующих ограничениях – ипотеке, залоге и т.д.
  4. Межевой план земли. Содержит сведения о порядке образования площади, о согласовании границ с соседними землепользователями, проведение кадастровых работ, координаты границ и схему расположения.
  5. Материалы топосъемки. Позволяет выявить неучтенные в кадастре возведенные предметы, коммуникации и др.
  6. Генплан поселения либо схема территориального планирования. Включает сведения о запланированном изъятии земли для нужд муниципалитета либо государства с целью размещения объектов соответствующей важности.
  7. Проект планировки либо межевания территории.
  8. Выкопировка из карты района места расположения угодий. Позволяет определить наличие на интересующей площади разных инженерных сетей и коммуникаций (газо-, теплопроводов и др.), не занесенных в единый кадастр.
  9. Запросы в газовые, нефтяные организации, военные службы о прохождении по территории надела разны коммуникаций (трубы, провода), являющихся обременением для неё. Определяет всевозможные ограничения будущего использования недвижимости, его освоения, осуществления строительных работ

Как получить выписку из реестра

Надо отметить, что выписка из реестра прав – это наиболее часто применяемый способ выявления наложенных обременений. Её можно получить различными способами, к которым относятся:

  1. Личное обращение в Росреестр либо МФЦ. Такие сведения может запросить любой заинтересованный человек. Для этого потребуется принести свой паспорт, адрес и номер объекта в кадастре, квитанция об уплате госпошлины. В службе заполняется запрос о выдаче справки, который подписывается заявителем, и выдается расписка о принятии данных в обработку. Требуемая информация будет готова в течении 5 дней. Выписка оформляется в виде официального документа с печатью организации и подписью уполномоченного лица и содержит наиболее актуальные данные об объекте.
  2. Посредством составления заявки на официальном сайте Ростреестра по адресу:rosreestr.ru. В функции «Сервисы» необходимо найти публичную кадастровую карту, на которой отображаются все объекты, окружающие участок. Чтобы увидеть сам участок, нужно ввести его кадастровый номер в поисковую строку. Далее в сервисе «Физическим лицам» нужно открыть сведения из ГКН и ЕГРП. В этих базах сохраняются площади, адреса, конфигурации земельного имущества. Заказать сведения можно по кадастровому или условному номеру либо адресу. Услуга платная, которая может быть выплачена несколькими способами прямо на портале. В зависимости от выбранного варианта, выписка будет направлена заявителю электронным файлом на почту либо в бумажном варианте средствами почтовой связи.
  3. Платные ресурсы в сети Интернет. Они предназначаются для некоммерческого пользования и носят справочный характер. Их пользователь самостоятельно отвечает за все риски, связанные с применением полученных данных на таких сайтах. Причем ими не гарантируется достоверность и полнота предоставляемой информации. О чем заранее сообщается на таких сайтах. Кстати, они не несут ответственность за причиняемые убытки при применении полученных сведений.

Таким образом, прежде, чем совершить какую-либо сделку с земельным участком, необходимо выявить наложенные на него ограничения, которые могут помешать в будущем осуществлять планируемую деятельность.

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-uznat-obremeneniya-zemelnogo-uchastka

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

Как проверить участок на обременение перед покупкой

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок. Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору. К этим документам относятся:

Правоустанавливающие

В зависимости от способа получения это может быть:

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей. Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается. При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

  • права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
  • участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным. При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа. Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца. Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

  • ФИО владельца;
  • данные о частях участка;
  • категория земель;
  • план границ;
  • сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

  • месторасположение;
  • границы и размеры;
  • наличие строений;
  • кадастровая стоимость;
  • данные о владельце;
  • характеристики качества почвы;
  • категория земли.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его. После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть:

  • арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
  • залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
  • сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
  • притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
  • долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
  • концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
  • доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
  • ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Проверка личности продавца

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность. В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица. Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить.

Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию.

Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам: Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj.html

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Как проверить участок на обременение перед покупкой

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом.

Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества.

Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность.

Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом).

Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях – обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е.

внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено.

Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2018 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области.

То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей.

Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей.

В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка.

Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере.

Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

Как правильно проверить земельный участок перед покупкой?

Как проверить участок на обременение перед покупкой

Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность.

Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца.

В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.

Способы проверки земли

Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:

  • анализ местности;
  • исследование подлинности бумаг, которые прилагаются к договору.

В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. И большинство из них представлено ниже.

Проверка на местности

Наиболее подходящее время для покупки земли — весна. Во время этого сезона можно без проблем проверить качество грунта и оценить общий рельеф местности.

Кроме того, для плодотворного пользования и покупателя будет целое лето. Это касается как сельскохозяйственных угодий, так и участков под ИЖС.

Проверка на местности даст четкое представление о том, где находится земля и как она выглядит. Не рекомендуется выбирать участок только на основании его географического положения и проверки этой информации на карте. Нужно поехать на объект.

Качество грунта

Качество грунта важно не только для сельскохозяйственных работ, но и для участков под строительство. Например, песчаная почва станет плохим выбором под площадку для будущего дома. Это же касается и рельефа, поэтому наличие низин или холмов на участке не приветствуется.

Для проверки качества грунта рекомендуется выкопать яму глубиной 1 метр или больше. Желательно сделать несколько ям (4-6) по периметру, чтобы получить представление обо всей делянке.

Через час необходимо проверить выкопанные ямы. Если в них есть вода, значит, грунтовые воды расположены близко к поверхности. Это может быть хорошо для сельского хозяйства, но при строительстве дома придется отказаться от погреба.Также то, насколько сильно затапливается участок, можно проверить по домам на соседних наделах.

Внимание! Рекомендуется пообщаться с местными жителями. Они предоставят намного больше полезной информации о местности, чем это сделает продавец или риэлтор.

Коммуникации

На продаваемом участке не обязательно должны быть проведены коммуникации, однако стоимость такой земли ниже.

Ведь проводить работы придется покупателю, а иногда это стоит довольно дорого. Если продавец утверждает, что электричество подведено, то недалеко должны быть опоры электросети и 2 кабеля, которые от нее идут.

Проверить, подключены ли коммуникации на участке, можно по запросу в местные органы самоуправления.

Например, у председателя СНТ. Заодно здесь можно узнать, проводились ли отключения за долги. А если коммуникаций нет, то руководство СНТ или другого органа самоуправления подскажет порядок подключения всех систем и порекомендует конкретного подрядчика, который работает в этом районе.

Важно! Вместе с исследованием наличия коммуникаций также следует оценить инфраструктуру.

Нужно обратить внимание на:

  • есть ли дорога к участку;
  • ходит ли поблизости общественный транспорт;
  • есть ли в округе магазины, заправки и прочие прелести цивилизации;

Удаленность от инфраструктуры также снижает стоимость участка.

Границы

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).

Проверить границы участка поможет обычный GPS-навигатор. У каждого земельного надела есть координаты, если забить их в карту, то на ней выделится область, а навигатор поможет обойти участок по реально отмеченным границам.

Зоны отчуждения

Возле земельного участка могут располагаться потенциально опасные объекты. Например, к ним относятся трубы газопровода, а также железнодорожное полотно.

При строительстве дома необходимо соблюдать безопасное расстояние, но часто зона отчуждения покрывает значительную долю участка.

окупать такие наделы невыгодно, поэтому о зонах отчуждения и их радиусе нужно узнавать заранее.

Не все потенциально опасные объекты видны. Те же трубы пролегают под землей. Но вызывать геодезистов для проверки не нужно. Достаточно обратиться к председателю СНТ или в другой орган самоуправления, который занимается этим районом.

Справка! Информацию о зонах отчуждения выдают бесплатно.

Анализ экологической ситуации

Полноценную проверку экологической обстановки может провести только инспекция. При исследовании берется проба грунта, воздуха и воды из ближайшего водоема. Но для обычного покупателя это затратно, а договор купли-продажи земельного участка не требует результатов таких экспертиз даже от действующего собственника.

Единственный способ, как проверить экологическую ситуацию на участке, поехать туда лично и просто осмотреться.

К ухудшению обстановки приводит наличие:

  1. заводов, фабрик и других производственных предприятий;
  2. скотоводческих ферм;
  3. мусорной свалки.

Также состояние участка можно оценить по внешнему виду. Если он зарос сорняками, деревьями (кроме плодово-ягодных), имеет провалы в почве и другие недостатки — речь идет о том, что собственник не следил за экологической ситуацией в пределах своего надела. А значит, стоимость участка должна быть ниже, так как покупателю придется потратиться на восстановительные работы.

Ревизия документов

Документы запрашиваются у продавца. Их проверка проводится, чтобы обезопасить покупателя от судебных исков и признания сделки недействительной в дальнейшем.

Основным способом проверки документов является самостоятельный заказ выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Ее может запросить любое лицо. Часть сведений в открытом доступе предоставляется бесплатно в режиме онлайн.

Кадастровых бумаг

Продавец должен предоставить:

  • Кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется.
  • Выписка из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.

При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю.
  • Назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды.
  • Кадастровый номер. По нему даже в режиме онлайн можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.

Дополнительно продавец может предоставить план межевания. Информация о границах и положении участка должна совпадать со сведениями из кадастровых документов.

Правоустанавливающих документов и обременения на участок

Выписка ЕГРН — основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.

Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т.д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.

История владения наделом

К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.

Это может быть:

  1. договор купли-продажи;
  2. свидетельство о вступлении в наследство;
  3. договор дарения;
  4. свидетельство о приватизации.

С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.

Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.

Нотариальное заверение доверенности продавца

Покупателю повезло, если у земли, которой он заинтересовался только 1 владелец. Это делает процесс купли-продажи простым, а комплект документов — минимальным. Однако если землей владеет семья, покупка усложнится.

От продавца дополнительно требуется нотариально заверенные бумаги:

  • согласие супруги, так как земля в совместном пользовании;
  • брачный договор, если супруга не претендует на участок;
  • отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
  • согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).

На заметку! Проверить подлинность доверенности можно в ближайшем офисе нотариуса. Такие документы получают номер и регистрируются в базе.

Дополнительная информация о тонкостях проверки в видео-ролике:

Заключение

Покупка земли требует от участников сделки внимательности. Достаточно один раз выехать на объект и проверить соответствия во всех документах. Это не займет много времени, но сделает приобретение долгожданной и счастливой покупкой.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kak-proverit

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.