+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Расчет рыночной стоимости

Содержание

Расчет рыночной стоимости объекта оценки (стр. 2 из 3)

Расчет рыночной стоимости

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

текущее использование земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

1.4 Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков рекомендуется использовать:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения;

метод капитализации земельной ренты;

метод остатка;

метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

1.5 Подготовка отчета об оценке

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;

отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);

отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

2.1 Расчет стоимости недвижимости затратным подходом

Требуется определить стоимость частного дома вместе со строениями, если стоимость 1 м2 земли составляет 120 рублей; цена нового строительства 1м2 – 6000 рублей; предпринимательская прибыль – 30%.

Площадь земельного участка определяется по формуле (2.1)

S= a*b (2.1),

где а – длина земельного участка, м

b – ширина земельного участка, м

S= 40*20 = 800 м2

Расчет стоимости нового строительства рассчитывается по формуле (2.2)

Снс= Снс 1м2 * Sзд + П (2.2),

где Снс – стоимость нового строительства, руб

Снс 1м2 – стоимость нового строительства 1 м2, руб

Sзд – площадь здания (по наружной), м2

П – предпринимательская прибыль, руб.

Снс = 6000*64 + 28800 = 412800 руб

Расчет стоимости земельного участка определяется по формуле (2.3)

Сзу= Сзу 1м2 * S (2.3),

где Сзу – стоимость земельного участка, руб

Сзу 1м2 – стоимость 1м2 земли, руб

S – площадь земельного участка, м2.

Сзу = 120*800 = 96000 руб

Расчет стоимости объекта недвижимости вместе со строениями определяется по формуле (2.4)

С= Снс + Сзу – И (2.4),

где С – стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб

Снс – стоимость нового строительства, руб

Сзу – стоимость земельного участка, руб

И – износ, руб.

С= 412800+96000-27945 = 480855 руб

Расчет величины физического износа приведен в таблице.

Таблица 2.1 Расчет физического износа

2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим по формуле (2.5)

С= ЧОД / К (2.5),

где С – стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб

К – ставка капитализации, %

С= 80909/0,09 = 898988 руб.

Ставку капитализации возьмем равной 9%.

Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 2.2

Таблица 2.2 Расчет чистого операционного дохода

2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе

Информация об объектах приведена в таблице 2.3

Таблица 2.3 Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости

2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки, занеся данные в таблицу 2.4

Таблица 2.4 Расчет корректировки

2.3.3 Рассчитав цены за 1 м2 каждого объекта-аналога, определим корректировку по динамике сделок на рынке

Источник: https://mirznanii.com/a/251923-2/raschet-rynochnoy-stoimosti-obekta-otsenki-2/

Как определить рыночную стоимость

Расчет рыночной стоимости

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача.

Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции.

Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Равновесная рыночная цена

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

  • Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
  • Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
  • Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
  • Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Методы определения рыночной цены:

  1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы.

    За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи.

    При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.

  2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества.

    Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам.

    Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.

  3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду.

    Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией.

При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени.

Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке.

Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами).

При последнем способе берутся общедоступные данные.

Равновесная рыночная цена

Расчет рыночной стоимости облигации – формула

Для получения информации о фактической рыночной цене облигаций применяются специальные формулы. Одна из них приведена ниже:

Цена рыночная облигации = Сумма купонных платежей х ((1 – 1 / (1 + рыночная ставка на текущий момент) в степени n) / рыночная ставка на текущий момент + Стоимость облигации по номиналу / (1 + рыночная ставка на текущий момент).

Сумма купонных платежей = купонная ставка в % х Стоимость облигации по номиналу.

n – срок (в годах) до погашения облигации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://raszp.ru/spravochn/raschet-rynochnoy-stoimosti.html

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Расчет рыночной стоимости

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Оценка стоимости компании: виды, особенности, как рассчитать |

Расчет рыночной стоимости

> Блог > Оценка стоимости компании

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что такое стоимость компании и для чего она нужна
  • Какие существуют виды стоимости компании
  • Как рассчитать стоимость компании
  • Как быстро рассчитать стоимость компании
  • Какие особенности в управлении стоимостью компании
  • Как увеличить стоимость компании

Бизнес существует не только для получения средств за товары или услуги, ради реализации которых был создан. Бизнес – это еще и инвестиции. Многие предприниматели зарабатывают на организации и запуске новых компаний с целью дальнейшей их продажи.

Хотя это далеко не единственная причина продажи бизнеса. Когда фирма банкротится или не может самостоятельно решить свои проблемы, часто возникает потребность в оценке стоимости компании перед продажей.

В этой статье мы поговорим о том, как разобраться во всем, что касается стоимости вашего бизнеса, и избежать трудностей.

Зачем необходимо знать стоимость компании

Сейчас подавляющее количество фирм в России не считают оценку стоимости компании чем-то необходимым, а их владельцы зачастую не видят в этом смысла до выхода бизнеса на большие обороты и общественную арену. До того оценка воспринимается как повод для личной гордости собственника.
Экономических целей расчета стоимости компании на самом деле примерно двадцать, но важнейших всего три:

  1. Это дает объективные данные о состоянии бизнеса и эффективности управленческого аппарата в нем. Реагируя на них, владельцы всегда могут вовремя скорректировать курс.
  2. Невозможно обращаться за дополнительными денежными вливаниями к инвесторам, не имея информации о реальной стоимости компании, иначе вы рискуете не получить того, за чем пришли.
  3. Оценка позволяет предельно корректно и грамотно учитывать активы, возникшие в ходе экономической деятельности фирмы.

Безусловно, оценивать стоимость необходимо не только для покупки или продажи готового бизнеса. Этот показатель важен для стратегического управления компанией. Четкое представление о стоимости вашего предприятия потребуется также при выпуске ценных бумаг, акций и выходе на фондовый рынок.

Значимо еще и то, что ни один инвестор не согласится вложить свои деньги туда, где не проведена оценка стоимости компании.

Оценка бизнеса предприятия (оценка стоимости бизнеса) – не что иное, как определение стоимости компании в качестве внеоборотных и оборотных активов, которые могут приносить собственникам прибыль.

При проведении оценочной экспертизы необходимо оценить стоимость активов фирмы:

  • недвижимости,
  • оборудования и машин,
  • запасов на складах,
  • всех нематериальных активов,
  • финансовых вложений.

Бизнес – это инвестиционный товар. Любые инвестиции в компанию делаются только с дальним прицелом на возврат средств с прибылью. Так как между вложениями и доходами в бизнесе проходит довольно много времени, для определения реальной стоимости компании специалист анализирует ее деятельность на длительном отрезке и по отдельности оценивает:

  • прошлые, имеющиеся и грядущие доходы,
  • эффективность всей работы предприятия,
  • перспективы бизнеса,
  • конкуренцию на рынке.

После получения этих данных оцениваемую компанию сравнивают с другими аналогичными фирмами. Только комплексный анализ помогает рассчитать реальную стоимость компании.

Оценка стоимости предприятия или компании – это процесс выяснения максимально вероятной цены бизнеса как товара при его продаже другим владельцам. При этом любое предприятие может быть продано как целиком, так и по частям.

Компанию как собственность ее хозяина допустимо страховать, завещать или использовать в качестве залога.

Какие различают виды стоимости компании

Деятельность оценщика регламентирована федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), который определяет несколько основных видов стоимости любого объекта оценки:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, например бизнеса, – это самая вероятная цена, по которой его могут продать в день оценки при следующих условиях: отчуждение происходит на открытом рынке с имеющейся конкуренцией, участники сделки поступают разумно и обладают полной информацией о предмете купли-продажи, а на его стоимость не влияют никакие форс-мажорные обстоятельства.
Рыночная стоимость компании нужна в нижеперечисленных случаях:

  • когда имущество компании или само предприятие изымаются для государственных нужд;
  • когда определяется цена размещенных акций, которые общество покупает по решению собрания акционеров или наблюдательного совета;
  • когда нужно определить стоимость компании, выступающей в качестве залога, например при ипотеке;
  • когда определяется размер неденежной части уставного капитала фирмы;
  • когда владелец проходит процедуру банкротства;
  • когда требуется определить размер имущества, полученного безвозмездно.

Рыночная стоимость компании применяется во всех ситуациях, где решаются вопросы налогов, как федеральных, так и местных.
Как раз этот вид стоимости всегда определяется при сделках купли-продажи бизнеса или любой его части, так как рыночная стоимость является самым объективным показателем и не зависит от желаний участников процесса, она соответствует реальной экономической ситуации.

  1. Инвестиционная стоимость – такая стоимость компании, которая связана с доходностью предприятия для конкретного инвестора в имеющихся условиях.

Этот вид стоимости зависит от персональных инвестиционных требований. Всякий инвестор вкладывает свои средства в бизнес с целью получить прибыль сверх размера вложенного капитала, а не только возврат этого «долга».

Так что инвестиционную стоимость компании высчитывают, опираясь на ожидаемые доходы вкладчика и ставку капитализации этих инвестиций.

Данный вид стоимости компании необходимо рассчитывать при купле-продаже бизнеса, слиянии, поглощении фирм.

  1. Ликвидационная стоимость.

Этот вариант стоимости рассчитывается в ситуации, когда ожидается окончание работы компании по каким-либо причинам (например, реорганизация, банкротство или раздел имущества фирмы).

Определяя ликвидационную стоимость компании, находят наиболее вероятный размер цены, по которой предприятие может быть продано за кратчайший срок экспозиции при условии, что владелец объекта купли-продажи вынужден пойти на сделку по отчуждению его имущества.

Это рыночная стоимость, утвержденная и установленная законодательством в области кадастровой оценки недвижимости. Именно к этому показателю должны прийти методы массовой оценки в случае с кадастровой стоимостью объекта. Этот вид стоимости рассчитывается чаще всего для налогообложения имущества.

Источник: https://practicum-group.com/blogs/otsenka-stoimosti-kompanii/

Расчёт рыночной стоимости аренды

Расчет рыночной стоимости

3 простых шага
для получения отчета

Наши гарантии
правильной оценки

  • 1
  • 2 Выезд оценщика для осмотра объекта недвижимости
  • 3
  • Низкие цены
  • Краткие сроки исполнения
  • Доставка отчетов по договоренности
  • Работа с физлицами и организациями
  • Гарантия конфиденциальности
  • Индивидуальный подход
  • Обязательный выезд оценщика
  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 7-ми летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Договор аренды представляет собой документальное оформление передачи нежилых помещений во временное возмездное пользование от владельца арендатору. Принципиально важным параметром сделки выступает рыночная стоимость аренды.

Она выражается в размере арендной ставки – платежа, которые арендатор регулярно уплачивает собственнику за использование его имущества.

Грамотное определение реальной стоимости аренды обеспечивает выгодность арендных отношений для обеих участвующих сторон.

Необходимость независимой экспертизы рыночной стоимости аренды

Определение рыночной стоимости аренды происходит в рамках предоставления специализированной оценочной услуги. Она осуществляется в соответствии профессиональными стандартами деятельности оценщика и требованиями №135-ФЗ, принятого в июле 1998 года и регламентирующего проведение оценки на территории РФ.

Проведение независимой оценки рыночной стоимости аренды является добровольным мероприятием, если речь идет о передаче имущества, находящегося в частной собственности.

При аренде муниципальной или государственной недвижимости приглашение профессионального эксперта-оценщика становится одним из обязательных этапов конкурсной процедуры. Такое требование содержится в №135-ФЗ, который был принят 26 июля 2006 года.

Федеральный закон регламентирует правила предоставления государственного и муниципального имущества в аренду.

Когда требуется и что входит в стоимость аренды нежилых помещений?

Под арендной платой понимается регулярный платеж, который осуществляется арендатором в адрес владельца помещений ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Стоимость аренды является одним из обязательных реквизитов любого договора на возмездное пользование нежилыми помещениями.

Расчет рыночной стоимости аренды производится не только в процессе подготовки нового договора. Необходимость в подобной оценочной услуге возникает также в следующих ситуациях:

  • продление действующего соглашения с арендатором;
  • пересмотр величины арендной ставки;
  • оформление страховки на объект, переданный в аренду;
  • получение кредита под залог арендуемого имущества;
  • определение реальной стоимости организации, передающей в аренду или арендующей нежилые помещения, и т.д.

Важное значение для правильного расчета фактической стоимости аренды имеет перечень затрат, включенных в регулярную выплату. Он может содержать коммунальные платежи, арендную плату за землю, расходы на текущий и капитальный ремонт, имущественные налоги, оплату неотъемлемых улучшений арендуемо собственности и другие подобные финансовые затраты.

Формула расчета рыночной стоимости аренды

В настоящее время порядок расчета величины арендной платы за нежилые помещения регламентируется Приказом Минстроя №209, подписанным главой ведомства 14 сентября 1992 года. Несмотря на то, что документ носит рекомендательный характер, он нередко применяется на практике.

Вместе с тем, широко используются несколько и другие, несколько измененные методики расчета рассматриваемого параметра арендных отношений, которые базируются на одном из трех методов оценки – рыночном, доходном или затратном.

Перечень факторов, влияющих на рыночную стоимость аренды, проще всего рассмотреть на примере типовой формулы расчета. Она используется профессиональными экспертами в ходе проведения независимой оценки и имеет следующий вид:

АПнп = База*Площадь*(группа коэффициентов), где

  • АПнп – арендная плата за недвижимое имущество;
  • База – базовая ставка арендной платы за 1 кв. м., которая устанавливается органами региональной или муниципальной власти для отдельных субъектов РФ или муниципалитетов;
  • Площадь – площадь арендуемых помещений в квадратных метрах;
  • группа коэффициентов – дополнительные показатели, учитывающие влияние различных факторов на рыночную стоимость аренды.

Перечень коэффициентов варьируется в зависимости от выбранного метода оценки и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее часто в расчет включаются показатели, которые определяются с учетом следующих параметров:

  • функциональное назначение арендуемых помещений;
  • уровень развития инфраструктуры района, где они расположены;
  • транспортная доступность объекта;
  • качество строительства, а также используемые в его ходе материалы и конструкции;
  • степень морального и физического износа здания в целом и отдельно помещений, передаваемых в аренду, и т.д.

Правильность выбора метода оценки, перечня используемых коэффициентов и применяемой формулы зависит от профессионализма оценщика, проводящего стоимостную экспертизу. Она напрямую влияет на точность оценки и, как следствие, выгодность оформляемого на основе экспертного заключения договора аренды нежилых помещений. Это показывает важность серьезного отношения к подбору специализированной организации для проведения независимой оценки.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/raschet_rynochnoj_stoimosti_arendy/

Стоимость компании: как рассчитать

Расчет рыночной стоимости

Вы планируете приобрести бизнес и планируете не переплатить? Или по ряду обстоятельств вынуждены продавать свой бизнес, и хотите получить адекватную цену? Для этого нужно знать, как рассчитать стоимость компании.

Знать цену своему бизнесу необходимо не только перед его продажей, а на любом этапе. В зарубежных странах принято рассчитывать показатель с самых ранних этапов развития, поскольку это позволяет:

  • иметь достоверные данные об эффективности производственной деятельности и качестве управления бизнесом. Это необходимо делать для стратегического планирования деятельности и позволяет корректировать цели и задачи развития компании;
  • привлекать новые инвестиции в нужном количестве для достижения запланированных целей и задач. Внешние инвесторы редко решают инвестировать в компанию, которая не знает своей оценки;
  • при подсчете в первую очередь определяется реальная цена всех активов, что важно для определения стоимости продукции.

Знать стоимость компании нужно не только для целей стратегического планирования, но и в случае покупки или продажи предприятия, которое уже действует и приносит прибыль/терпит убытки.

Важно понимать, что готовый бизнес – это вложенные деньги в недвижимость и оборудование, технику и запасы, иные материальные и нематериальные активы, а также все финансовые инвестиции, которые принесут прибыль в будущем.

Поэтому при анализе готового бизнеса нужно оценить:

  • доходы и расходы, понесенные в прошлом, на текущий момент и ожидаемые в будущем, а также эффективность деятельности компании в целом;
  • конкуренцию на том рыночном сегменте, в котором работает предприятие;
  • стратегический план и перспективы развития на краткосрочный период.

Виды стоимости компании

Стоимость компании определяется с помощью специальных оценщиков, чья деятельность в нашей стране подлежит лицензированию и регулируется рядом специальных федеральных законов. При этом оценщик может определить следующие виды:

  1. Рыночная стоимость определяется на конкретную дату (на ту же дату и составляется отчет оценщика), так как используется при всех сделках купли-продажи готового бизнеса, при прохождении процедур банкротства, при передаче компании другим собственникам безвозмездно (при дарении или наследовании), при передаче бизнеса в залог. Также процедура потребуется, если вы внесли в уставный капитал вклад в вещественной форме или планируете разметить для продажи часть акций компании.

Рыночная стоимость – наиболее используемый вид стоимости компании, так как максимально объективна, соотвествует экономической ситуации и на нее не влияют желания собственников/покупателей.

  1. Кадастровая стоимость используется в основном для налогообложения имущества и представляет собой рыночную стоимость объекта, утвержденную на законодательном уровне. Здесь оценку проводит Росреестр. Кадастровая стоимость определяется не для всей компании, а для ее частей – помещений, недвижимости, земельных участков. 
  2. Ликвидационная стоимость. Этот вариант рыночной стоимости определяется, когда предприятие ликвидируется в результате банкротства, разделения на несколько частей или реорганизации. представляет собой оценку компании, как если бы она была реализована вынужденно в кратчайшие сроки. Как правило, меньше рыночной стоимости.
  3. Инвестиционная стоимость. Ее рассчитывает каждый инвестор самостоятельно с учетом не только вложенных в компанию средств, но и ожидаемого размера доходы в виде процентов, доплат, чистой прибыли, иного дохода. Инвестиционная стоимость рассчитывается при объединении двух или более компаний.

Стоимость компании: формула

Оценка бизнеса показывает ту сумму денег, которую должен заплатить покупатель.

В нее следует включить сумму всех обыкновенных акций (рыночную капитализацию), стоимость привилегированных акций, а также весь непогашенный долг за вычетом всех денежных средств и их эквивалентов.

Последние вычитаются из расчета, поскольку при приобретении компании все денежные средства итак переходят в собственность.

Удобный инструмент оценки стоимости компании

Предлагаем 3 действенных способа, чтобы оценить бизнес

Скачать модель в Excel

Рыночная капитализация – это определение стоимости обыкновенных акций на открытом рынке на дату оценки или сделки. В случае, когда компания имеет привилегированные акции, то их обязательно следует учитывать в стоимости компании.

Если их выпускали как бумагу, которую необходимо погасить в будущем по определенной цене, то это является задолженностью.

Если привилегированные акции предполагают получение доли от чистой прибыли помимо фиксированного дохода, то это часть капитала компании.

Непогашенные долги включаются в стоимость компании, так как, заплатив за покупку компании, вы также должны будете погашать и долги перед ее кредиторами.

Деньги компании после приобретения переходят в вашу собственность, цели их использования могут быть самыми разнообразными, поэтому их и принято вычитать при расчете стоимости компании.

Стоимость компании рассчитывается специальными оценщиками с использованием различных методов – подробнее узнайте о них в нашей статье.

Коэффициенты на основе EV:

  1. Доходность компании рассчитывается как отношение операционной прибыли к стоимости компании:

Доходность = EBIT/EV

Чем выше этот показатель, тем выше доходность компании по сравнению с аналогичными. Обратный показатель соотношения стоимости компании к размеру операционной прибыли (EV/EBIT) позволяет сравнивать деятельность компаний с разным капиталом и долгом. Чем ниже обратный показатель, тем привлекательней компания для инвесторов.

Пример. Компания АО «Профи-Металл» оценила свою стоимость по отчету оценщика в размере 6 500 тысяч рублей, при этом операционная прибыль составила 1 690 тысяч рублей.Доходность EBIT/EV = 1 690 т.р. / 6 500 т.р. = 26%

EV/EBIT = 6 500 т.р. / 1 690 т.р. = 3,85

  1. Отношение стоимости компании к прибыли до вычета налогов, амортизационных отчислений, процентов (EV/EBITDA) показывают как скоро прибыль компании способна окупить средства, затраченные на ее покупку. Нормативное значение равно 5, однако все же отличается от отрасли деятельности. Если компания развивается стабильно, без резких скачков, то показатель будет иметь более низкое значение, чем для быстроразвивающихся компаний. Низкое значение показателя означает большую привлекательность для инвесторов.

Пример. Для компании АО «Профи-Металл» показатель EBITDA составляет 1 470 т.р.

EV/EBITDA = 6 500 т.р. / 1 470 т.р. = 4,42.

  1. Отношение стоимости к итоговой выручке за год (EV/SALES) используется мало и, в основном, для оценки малорентабельных предприятий. Нормативное значение отсутствует, и для каждой отрасли значения коэффициента будут разными. Чем выше коэффициент, тем выше ожидания инвестора по отношению к компании.

Пример. Выручка за 2018 год у АО «Профи-Металл» составила 5 430 т.р.

EV/SALES = 6 500 т.р. / 5 430 т.р. = 1,2

  1. Отношение стоимости компании к операционному денежному потоку (EV/CFO) – показатель, наилучшим образом характеризующий итоги деятельности компании, поскольку не зависит от итогов инвестиционной и финансовой деятельности. Напомним, операционный денежный поток представляет собой результат денежных поступлений от основной деятельности предприятия (выручка от продажи продукции) за вычетом всех операционных расходов (например, закупка сырья, заработная плата, общехозяйственные расходы, расходы на рекламу и логистику и т.д.).

Пример. АО «Профи-Металл при EV 6 500 т.р. имеет операционный денежный поток в размере 980 т.р.

EV/CFO = 6 500 т.р. / 980 т.р. = 6,63.

  1. Очень похож на предыдущий коэффициент, равный отношению стоимости компании к свободному денежному потоку (EV/FCF). В этом случае свободный денежный поток отличается от операционного денежного потока на величину инвестиционных вложений компании.

Как увеличить стоимость компании на рынке?

Этот процесс долгий и трудозатратный, но вполне реальный. Для начала нужно определиться с тем, что может предпринять руководитель для увеличения стоимости бизнеса на открытом рынке: увеличить чистую прибыль, максимизировать выручку или заняться снижением себестоимости продукции и прочих расходов.

Нельзя останавливаться на какой-то конкретной задаче, нужно подойти к задаче системно. И в первую очередь нужно разработать конкретную стратегию действий: поставить несколько задач и найти методы их реализации.

На втором этапе потребуется создать автоматизированную систему учета и контроля ключевых показателей деятельности компании. Возможно, потребуется на первых порах производить расчеты и осуществлять контроль за ключевыми показателями вручную.

Получить бесплатный доступ

Немаловажным фактором также является заинтересованность управленческого персонала в развитии и повышении эффективности работы предприятия. Во многом зависит от мотивации административных кадров, от системы поощрения за качество работы и иные социально-психологические мотивы работников.

Важно, при стремлении увеличить стоимость компании в долгосрочной перспективе не забывать о том, что для начала компания должна эффективно решать текущие краткосрочные задачи, ведь без этого любой долгосрочный стратегический план так и останется невыполнимой задачей.

Источник: https://www.fd.ru/articles/159493-stoimost-kompanii-kak-rasschitat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.