+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Содержание

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Ипотеку платят квартиранты, а квартира-то моя! Реальная история жительницы Ленинградской области

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду.

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Именно так поступила собеседница журнала Reconomica Евгения.

Сегодня она расскажет, выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду или лучше не рисковать.

Хочешь жить — умей вертеться

Всем доброго времени суток. Меня зовут Евгения, проживаю в городе Выборге Ленинградской области, здесь же в 2016 приобрела квартиру для сдачи в аренду. На тот момент мне только стукнуло 27 лет. Пассивный доход приносит мне 180 000 рублей в год или 15 000 рублей в месяц.

Где взять деньги для покупки квартиры?

Я долгое время особо не задумывалась о пассивном доходе всерьез. Потом поняла, что страна у нас веселая и «хочешь жить — умей вертеться», и стала вникать в положительные стороны пассивного дохода. Но вникать-то хорошо, только надо какой-то капитал еще вложить, а у меня то ипотека, то машина, то в отпуск охота. В общем, вложить в пассивный доход было особо нечего!

Совет: Проверить, дадут ли вам ипотеку, можно онлайн за пару минут.

Из мыслей было и открыть счет в банке, и вложиться в долю в бизнесе, и акции купить.

Но как-то все это рискованно: по телевизору постоянно слышишь о том, что такой-то банк объявлен банкротом (кстати, тот банк, который я имела на хорошем счету, постигла та же участь, так что бог отвел), в бизнесе надо хоть чуток разбираться, а это вообще не про меня, а акции – это вообще темный лес (согласна только на Газпром, но до него копить и копить).

Самый оптимальный способ – это вложение в недвижимость. Желательно в крупном городе, причем как в жилую, так и в коммерческую. Но опять же то отпуск, то машину новую захотелось, то еще какие проекты.

К накоплениям мы подошли серьёзно

Все поменялось, когда мы с мужем приняли решение поменять нашу однушку на двушку. Я решила не торопиться, повыбирать как следует, денег побольше скопить, чтобы ипотеку брать не на 100 лет, а хотя бы на 10.

Рассматривала разные варианты, но хотелось в новом доме, а их у нас не так уж и много. Дождалась пока заложили фундамент нового жилого комплекса, но деньги побоялась сразу нести — вдруг долгострой, контора неизвестная и прочие сомнения взяли верх.

Решила, что подожду, чтоб наверняка.

В общем, пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки!

К накоплениям подошли серьёзно: старались побольше отложить, все обменивали на валюту, к тому же муж на тот момент работал в Финляндии и зарплату получал в евро, да и веры нашему рублю было все меньше и меньше.

Пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки.

И вот, в одно прекрасное январское утро включаю я новости и узнаю, что рубль опять упал, а еврики подросли да нехило. Я обрадовалась, пересчитала их еще раз, помножила в голове, и было решено менять все в срочном порядке на рубли. Не буду описывать долго, суть свелась к тому, что начинали мы копить при курсе евро около 45 рублей, а обменяли почти по 100.

Поразмыслив над свалившимся счастьем, я пришла к выводу, что надо быстренько продавать свою однушку и покупать желаемую двушку. И денег хватало, чтобы не брать ипотеку!

Кто не рискует — тот не пьет шампанское

Строители на тот момент уже активно занимались внутренней отделкой, в офисе нас заверили, что через 2 месяца будет заселение. Никаких сомнений у нас приобретаемая квартира не вызывала, рисков, как нам показалось, минимум. Предложили нам две двушки на выбор: одну попросторнее — 65 квадратов, вторую поменьше – 55 квадратов.

И тут понеслась: кто не рискует, тот не пьет шампанское, как говорится, и мы взяли 2 ипотеки на 2 двушки!

На свою, просторную и долгожданную, взяли ипотеку чуть меньше миллиона, при стоимости квартиры 4 миллиона, а на вторую, в соседнем подъезде, наоборот — хватило только чуть больше первоначального взноса, около 100 000 рублей, сама же квартира стоила 3 230 000 рублей. Так у нас неожиданно появился источник пассивного дохода — сдача квартиры в аренду.

Совет: Инвестор должен понимать, что риски в недвижимости действительно есть. Посмотрите это видео, к примеру.

Вложения в квартиру

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья: стандартные обои, линолеум, ламинат в комнатах, картонные двери, унитаз и ванна с раковиной. Тут встал вопрос о том, стоит ли делать крутой ремонт или обойтись ремонтом попроще? Закупать новую мебель подороже иди подешевле? Техника опять же?

Какой ремонт делать?

Решила, что дорогой ремонт делать бессмысленно: город у нас провинциальный и небольшой, за большие деньги мало кто готов снимать классную квартиру.

Тем более, сдавать дороже 30 000-35 000 рублей все равно бы не вышло, а вложить в очень хороший ремонт с качественной мебелью и техникой нужно не меньше миллиона. А ещё же ипотеку за эту квартиру надо платить. Собственно, этот вариант вообще долго окупаемый!

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья.

Следующий вариант — сделать простенький и аккуратный ремонт, купить стиральную машину, холодильник, кухню, простую икеевскую мебель, кафель в ванную и туалет – в целом, то, без чего жить тяжело. Но это тоже немаленькие вложения, а на тот момент у нас на плечах было 2 ипотеки и не ахти как много денег.

В общем, выбрали мы самый скромный вариант — сдавать подешевле, но и не вкладываться много, тем более спрос на такие квартиры всегда есть.

Вложения в цифрах

Получился вот такой список имущества, которое нам понадобилось приобрести или найти:

  • простая кухня с раковиной и рейлингами — 50 000 рублей;
  • фартук на кухню — 3 000 рублей;
  • стиральная машина (б/у из нашей однушки, ей кстати, всего 3 года было — нам на новоселье подарили новую);
  • варочная поверхность и духовка тоже б/у (история у них такая же, как у стиральной машины);
  • холодильник б/у куплен за 10 000 рублей с рук по объявлению;
  • диван б/у (забрала у дяди, который купил себе новый);
  • прихожая (тоже с нашей однушки — в нашу новую она не подошла по размеру);
  • дверь входная — 30 000 рублей (ибо то, что называется дверью от застройщика, больше походило на алюминиевый лист);
  • 2 люстры общей стоимостью в 3 000 рублей;
  • 3 карниза на 2 000 рублей;
  • а ещё ковёр, который тоже не влез к нам, сушилка (почему-то у нас их было 2) и икеевский огромный шкаф (у нас-то теперь, дайте похвастаться, большая гардеробная — шкаф просто не нужен).

В общем, изначально мы думали сдавать квартиру без мебели, а получилось, что немного да обустроили. В итоге вложения составили 98 000 рублей.

К слову, в этой квартире почему-то было свалено рулонов 8-10 линолеума, который оставили строители. Не найдя хозяев, я его продала и выручила 15 000 рублей. И газовую плиту с раковиной, которые были установлены на кухне, я тоже продала за 5 000 рублей. Так что считаю, что 20 000 рублей можно из активных расходов вычесть!

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D1%81%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B0-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%B2-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83/

Как заработать на сдаче ипотечной квартиры в аренду

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Инвестпривет, друзья! Можно ли сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом? Теоретически – да, а практически? Думаю, что в каждом конкретном случае нужно самим подсчитать все выгоды предприятия и решить, подходит ли это вам. Далее я дам алгоритм, как можно всё рассчитать. Но – сначала немного теории.

Что говорить закон

Закон напрямую не запрещает сдавать ипотечную квартиру. Т.е. конкретно в законе об ипотеке нет указаний, что взятую в ипотеку квартиру сдавать нельзя. Более того, имеется даже разновидность ипотеки – коммерческая.

Ее дают ИП и ООО. Купленное по коммерческой ипотеке помещение можно (и нужно) использовать для извлечения прибыли, в том числе для организации торговли, ведения бизнеса или сдачи в аренду под офис / склад / магазин.

Что с «гражданской» ипотекой, которая выдается физическому лицу?

Прямого запрета в законодательстве нет, но в договоре обычно прописывается, можно сдавать ипотечную квартиру третьим лицам или нет.

Дело в том, что при ипотеке квартира переходит под залог банку, поэтому банк (кредитор) заинтересован, чтобы помещение было в целости и сохранности. Если же собственник будет сдавать квартиру непонятно кому и непонятно на каких условиях, то сохранность помещения не гарантируется.

В договор ипотеки можно внести пункт о разрешении собственнику сдать ипотечную квартиру в аренду, но тогда банк, скорее всего, предложит вам зарегистрироваться как ИП и сдавать квартиру официально, платя налоги. А ипотеку выдаст коммерческой.

Но это как договоритесь. Можно сдавать и квартиру, взятую в обычную ипотеку – если разрешает банк.

Если же жилье куплено с помощью маткапитала, то оно должно использоваться для личного проживания. Следовательно, такую квартиру сдавать в аренду нельзя. Если направить запрос банку, он не разрешит.

Можно ли сдавать неофициально?

У многих возникает вопрос – можно ли сдавать ипотечную квартиру неофициально? Ведь представители банка не будут ходить по всем квартирам и проверять, живут ли там собственники. Это вообще незаконно – кроме органов власти, жильцов никто не может обязать показывать документы на квартиру.

Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.

Что будет, если такая подстава выявится:

  • договор аренды будет расторгнут, и жильцов, незаконно занимающих помещение, выселят, при этом собственнику придется вернуть им деньги;
  • собственника заставят посчитать незаконно полученный доход, задекларировать его и уплатить налог + штраф;
  • банк может истребовать досрочного погашения ипотеки из-за нарушений условий договора.

Таким образом, лучше не нарываться на неприятности, а попросить банк разрешить сдавать квартиру официально. Да, возможно, придется понести дополнительные расходы в виде оформления ИП и получения коммерческой ипотеки (ставка по ней немного выше, чем по обычной), но если собираетесь сделать сдачу квартиры своим бизнесом, лучше всё делать по закону.

Матчасть: выгодно ли сдавать

А сейчас подсчитаем, насколько вообще выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и что нужно учесть.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве площадью примерно 40-45 квадратов, вторичка, от собственника. Самые дешевые варианты, по данным сайта Циан, начинаются в районе 2,75-3,5 млн рублей. Пусть будет 3 млн рублей для удобного счета.

Допустим, у некого Васи есть 750 тысяч рублей для первоначального взноса (это 25% от стоимости жилья). Вполне достаточно, чтобы оформить ипотеку в Сбербанке. В таком случае параметры ипотеки будут такие:

  • сумма займа – 2 250 000 рублей;
  • ставка – 9,8%;
  • платеж – 23 905 рублей.

Сдать в Москве такую квартиру можно минимум за 20-25 тысяч рублей, а если постараться (обставить как следует, переделать «бабушкин ремонт» под евро или хай-тек, приволочь микроволновку и запустить стиральную машинку в нужную сторону по фен-шую), то за 30. Пусть будут эти самые 30 тысяч.

Какие расходы? Ипотека – это понятно, тут платим 23,9 тысяч рублей. Другие расходы – это коммуналка + налоги (мы же честные арендодатели).

Коммунальные расходы уже включены в аренду, т.е. жилец их не оплачивает, поэтому они ложаться на плечи собственника. Пусть в московской однушке коммуналка будет 5 тысяч рублей (для ровного счета). Счетчики оплачиваются отдельно, их оплатят жильцы, поэтому их не учитываем.

Теперь налог. Прибыль со сдачи аренды – 30 тысяч. Вычитаем 5 тысяч – расходы на обслуживание квартиры. Остается чистая прибыль – 25 тысяч. Налог – 13% от это суммы, т.е. 3250 рублей.

Итого расходов:

  • ипотека – 23 900 рублей;
  • коммуналка – 5000 рублей;
  • налоги – 3250 рублей.

Всего: 32150 рублей.

Очевидно, что сдавать такое жилье за 30 тысяч невыгодно. Нужно просить минимум 33 тысячи, а лучше – 35 тысяч, чтобы иметь возможность оплачивать незапланированные расходы (ремонт, покраску, покупку техники и т.д.).

И так показывает тот же ЦИАН, такие цены есть. И я бы не сказал, что такие квартиры блещут ремонтом или уникальным местоположением.

Вывод: сначала подсчитайте расходы, а потом уже планируйте, как и по какой цене сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Естественно, в каждом городе и даже отдельном регионе Москвы будут свои расценки – я просто привел пример, как должен мыслить инвестор.

Дополнительно в расходы нужно заложить еще расходы на ИП, если вы берете коммерческую ипотеку. Следовательно, либо нужно поднимать аренду, либо искать вариант с более дешевой ипотекой.

Кстати, если вы не знаете, где брать первоначальный взнос для ипотеки и у вас маленькая зарплата – то читайте эту статью.

Стоит ли брать ипотеку, если в итоге это невыгодно?

Итак, мы выяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду (для тех, кто не понял или забыл: можно) и как подсчитать, выгодной ли оказывается сдача. Если выгодной – ипотеку оформлять стоит. А если не выгодно? Если расходы превышают доходы?

Вот несколько аргументов «за»:

  • квартира останется всё равно вашей, и монетизировать ее вы сможете любым другим способом, например, сделав перепланировку и продав подороже;
  • платеж по ипотеке останется таким же, а вот стоимость жилья и размер арендной платы будут расти – продисконтируйте денежные потоки и найдите точку безубыточности;
  • после выплаты ипотеки сдача в аренду начнет приносить стабильный доход;
  • если вы покупаете квартиру для себя, но временно не можете платить ипотеку полностью, то сдача ее в аренду может стать хорошим способом, чтобы сэкономить деньги и сформировать свою подушку финансовой безопасности.

В конце концов, можно применить более агрессивный метод сдачи в аренду: сдавать жилье посуточно или помесячно в периоды сессий / для командировочных, можно разделить помещение на две части и сдавать каждую по отдельности, можно, напротив, сделать элитный ремонт и сдавать квартиру втридорога каким-нибудь мажорам.

Аргументы «против»:

  • вам придется доплачивать за квартиру, т.е. это будет не актив, а пассив;
  • нужно нести дополнительные расходы: платить квартплату и налоги;
  • после некоторых жильцов придется потратиться на ремонт;
  • если сдавать неофициально – это чревато неприятными последствиями;
  • можно не найти арендаторов, и в результате жилплощадь будет простаивать;
  • арендаторы могут неожиданно съехать, испортить имущество, особо ушлые – сдать жилье в субаренду или попытаться смошенничать другим способом (например, попытаться продать квартиру, выдав себя за собственников);
  • цена недвижимости, а, значит, и аренды, может упасть.

Таким образом, сдавать ипотечную квартиру в аренду можно – как официально, так и неофициально (причем лучше официально). Но вот выгодно это или нет – нужно считать.

Если выгодно и вы получаете доход или нашли точку равновесия, то можно сделать сдачу квартиры своим бизнесом. Если же нет – подумайте, в ряде случаев взять жилье в ипотеку и сдавать его всё же выгодно.

Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Источник: https://alfainvestor.ru/kak-zarabotat-na-sdache-ipotechnoj-kvartiry-v-arendu/

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: есть ли выгода

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после поста истории о Егоре, который откладывая 5000 рублей в месяц, уже сейчас обеспечил себе достойную старость на пенсии.

Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите ” в плюс”.

У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.

В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?

Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:

  • Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
  • Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
  • В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.

Т.е., пока все выглядит очень”красиво”, выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.

Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.

Подробный расчет: Ипотека – Аренда – Прибыль

Итак, “начнем с начала”. Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.

На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:

  • Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) – 1 700 000 рублей;
  • Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству – 8000 рублей.

В квартире простенький, но вполне “годный” ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг – в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).

Первоначальный взнос

Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.

Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.

Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.

Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.

Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.

Косметический ремонт, мебель

По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.

После покупки квартиры – в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.

Минимальный ремонт и мебель понадобятся в любом случае

Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей.

В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные.

На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на “Авито” – уйдет около 50 тысяч рублей.

Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.

Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке

Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.

Это еще около 10 тысяч рублей в год.

Учитываем “простои” квартиры

Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.

В среднем, возьмем – 1 месяц простоя в год.

Кто платит за коммунальные услуги?

Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только “по счетчикам”, т.е. за воду и электричество.

Все права и обязательства, нужно прописать в договоре с жильцами

Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.

Подробный расчет инвестиций

Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:

Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.

Только при таких вложениях, ипотека будет самая себя окупать

Ваши инвестиции:

Первоначальный взнос – 1 200 000 рублей;

Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе – около 70 тысяч рублей.

Страховка – 10 тысяч в год.

Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или “оценку” для банка.

К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.

ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе – около 1 300 000 рублей.

Что вы получите:

О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату “по счетчикам”.

Итого, мы получаем – 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:

  • 5000 – платеж по кредиту;
  • 2000 – ЖКУ;
  • 1000 – мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.

Итоги, выводы

Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это “влезли”, все не так просто.

Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше – платежи за аренду не будут покрывать все расходы.

Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% – это уже не мало.

Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный “бизнес”, то лучше добавить немного средств, и купить квартиру “за наличку”.

Как вы считаете, выгодна ли эта схема?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c372f127f172e00ac061d3c/5c4e91a895151200ac286891

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду | Ипотека онлайн

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

В этой статье мы рассмотрим, выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду. Данный прием приобретения жилья в настоящее время стал довольно популярен. Считается, что это помогает компенсировать часть ипотечных выплат за счет получаемой арендной платы. Так ли это? Попробуем разобраться.

Причин для такого шага может быть несколько, например:

  • подготовка к будущей пенсии, возможности получать в дальнейшем дополнительный доход с аренды;
  • забота о растущих детях, чтобы после наступления совершеннолетия у них было свое жилье;
  • выгодное вложение свободных средств, учитывая рост стоимости жилья.

Главные условия для получения выгоды

Если провести анализ условий жилищного кредитования, то можно выявить несколько факторов, от которых существенно зависят условия кредита.

  1. Самым важным фактором является сумма первоначального взноса. При наибольшем первоначальном взносе, сумма заемных средств меньше, процентная ставка снижается.
  2. Следующим важным фактором является период выплаты кредита. При наибольшем сроке, сумма ежемесячного платежа уменьшается.

Сама квартира также влияет на потенциал получения выгоды, при соблюдении данных условий взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду легче:

  1. Квартира не должна быть большой, лучше сдаются однокомнатные и квартиры, двушки или студии.
  2. Очень важно расположение жилья, близость к станциям метрополитена или остановкам наземных видов транспорта. Присутствие инфраструктуры тоже играет важную роль при поиске арендаторов.
  3. Легче окупается жилплощадь, купленная в доме эконом- либо комфорт-класса.
  4. Жилье в новостройке с готовой отделкой сдать можно будет сразу после приобретения. Квартиру без отделки придется еще привести в жилое состояние, а это дополнительные расходы средств и времени. Недвижимость, приобретенную у предыдущих хозяев (вторичку) можно также сдать сразу.
  5. Квартира в ипотеку для сдачи в аренду должна находиться в городе, где проживает достаточное количество жителей, чтобы был спрос на сдачу квартир. В маленьком населенном пункте вряд ли будет возможность постоянно находить арендаторов, так как квартиросъёмщики не будут жить много лет в одной квартире.

Рассчитаем выгоду

Стоимость жилья в различных регионах не одинакова. Возьмем для примера среднестатистическую московскую однокомнатную квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. В последующем все цифры тоже будут средними.

Вариант 1. Процентная ставка по нашему кредиту составляет 13% годовых. Сумму кредита берем 4 миллиона, при минимальном первоначальном взносе 20% (1 миллион руб.). Сумма ежемесячного платежа при этом составит – 45 тыс.113 руб. Квартиру будем сдавать за 30 тысяч руб. в месяц.

Рекомендуемая статья:  Ипотека без первоначального взноса – как оформить?

Вариант 2. Берем кредит без первого взноса. Процент посчитаем тот же, хотя это и маловероятно.

Вариант 3. Первоначальный взнос составит 60% — 3 миллиона руб.

Теперь сравним суммы, получившиеся путем несложных расчетов в рублях. При этом в суммы расчетов не были внесены коммунальные платежи и расходы на периодический ремонт в квартире.

Вариант 1Вариант 2Вариант 3
Ежемес. платеж45 11356 39222 556
Выплата за 1 год541 342676 704270 672
Страховка300030003000
Налог с дохода (360000 х 0,13)46 80046 80046 800
Расходы за 1 год591 142726 504320 472
Расходы за 25 лет14 778 55018 162 6008 011 800
Доход за 1 год360 000360 000360 000
Доход за 25 лет9 000 0009 000 0009 000 000
Чистая прибыль-5 778 550-9 162 600988 200

При первых двух вариантах ипотеки для сдачи в аренду собственник квартиры остается в убытке. А в третьем случае сдача ипотечной квартиры не только окупается, но и приносит чистую прибыль.

В чем выгода

В предыдущем разделе мы сравнили варианты сдачи московской однокомнатной квартиры, но все не так безрадостно. Не у всех есть лишние 3 миллиона, чтобы внести первый взнос по ипотеке.

В ипотеке под сдачу в аренду имеется неоспоримый плюс — это фиксированные платежи по ипотечному кредиту. Они не изменятся не через год, не через десять лет. А вот стоимость арендной платы, как и стоимость самого жилья непрерывно растет. Поэтому через 10 лет возможно аренда полностью сможет перекрыть сумму любого ежемесячного платежа.

Возьмем для примера небольшую студию за 2,5 миллиона руб., с хорошим расположением относительно метро и другой инфраструктуры. Ипотеку будем брать на 15 лет под 10% годовых и первым взносом тоже 10%. Теперь наш ежемесячный взнос будет составлять – 24178 руб. При этом выплаты по ипотеке составят 4 млн. 602 тыс. руб. за 15 лет.

Благодаря хорошему расположению и маркетинговым уловкам мы сможем сдавать эту жилплощадь за 25 тыс. руб. в месяц без простоев. Путем простых подсчетов это приобретение окупится нам через 18 лет.

Рекомендуемая статья:  Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку

А если с учетом инфляции арендная плата будет расти, то полный возврат потраченных средств произойдет уже через 13 лет.

Аренда В месяцЗа периодДоход всего
Первые 2 года25 000600 000600 000
3-4 г.27 000648 0001 248 000
5-6 г.30 000720 0001 968 000
7-8 г.32 000768 0002 736 000
9-10 г.34 000816 0003 552 000
11-12 г.36 000864 0004 416 000
13-й год38 000456 0004 872 000

Данный вариант показал, что сдача в аренду ипотечного жилья полностью покрывает все выплаты по кредиту. Получается, что квартиросъемщики помогут выплатить ипотеку за счет аренды в полной мере.

Что лучше выбрать вторичку или новостройку для сдачи в аренду

Хотя считается, что жилье в новостройках сдается быстрее, но разница здесь не такая уж и существенная. Руководитель компании Айрин и наш редактор, Мария Юрьевна, считает, что не играет большой роли возраст дома. Строения брежневской застройки периода 1980 –х годов востребованы арендаторами не хуже, чем построенные менее 10 лет назад.

Цена жилья в новостройке, при его приобретении еще в период строительства будет меньше, чем готовая квартира на вторичке. Но, чтобы сдать это жилье нужно подождать несколько месяцев, а это грозит потерями доходов и выплату ежемесячных кредитных платежей из собственных средств.

Если многоквартирный дом только начинает строиться, то до получения жилья в эксплуатацию пройдет около двух лет. И хотя стоимость жилья будет примерно ниже на 30%, нежели в готовом доме, но на платежах от съемщиков за это время можно было заработать около миллиона рублей.

Идеальным вариантом купить квартиру в ипотеку для аренды является новостройка с готовой отделкой. Такое приобретение позволяет сэкономить на ремонте до 10%, считает наш редактор, Мария Юрьевна. Нейтральный стиль отделки от подрядчика является отличным вариантом для квартиросъемщиков.

При покупке жилья у предыдущих собственников, ремонтировать его придется в любом случае. Редко встречается квартира после жильцов в идеальном состоянии, обычно на продажу выставляются помещения, где ремонт не делался несколько лет. Сдавать такое жилье за хорошую плату будет проблематично.

Какие банки разрешают сдавать квартиру в ипотеке

Оказывается, многие банковские учреждения выступают противниками ипотеки с возможностью сдачи в аренду квартиры, приобретенной по выданному ими кредиту.

Так как при прекращении внесения ежемесячных платежей заемщиком, квартира переходит в собственность банка для дальнейшей продажи и погашения долга по кредиту.

При данном положении дел состояние жилья очень важно для финансового учреждения.

Рекомендуемая статья:  Как получить налоговый вычет за квартиру пенсионеру

Аренда квартиры находящейся в ипотеке возможна при следующих условиях:

  1. Если ипотека под аренду разрешена банком или нет упоминаний о запрете в ипотечном договоре.
  2. Если указаны условия аренды в банковском договоре. Это может быть ограничение срока договора, либо невозможность продления его.

При полном запрете банком сдачи ипотечного жилья, могут проводиться проверки без предупреждения. При нарушении заемщиком условий кредитования его может ожидать штраф, а при систематическом нарушении и расторжение банковского договора.

Не так все безвыходно, как кажется. Некоторые банки разрешают взять ипотеку и сдавать в аренду ипотечное жилье. Такие, как:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Связьбанк;
  • Альфа – Банк и другие крупные финансисты.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/vygodno-li-brat-ipoteku-i-sdavat-kvartiru-v-arendu.html

Взять ипотеку и сдавать квартиру: выгодно ли, плюсы и минусы?

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.

Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.

Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:

  • подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
  • для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
  • выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
  • отличная альтернатива простому накопительству под матрас.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать выгодно или нет?

Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.

Узнайте, можно ли сдавать квартиру которая в ипотеке

Условия:

  • чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
  • следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
  • и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.

С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.

Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:

  • 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
  • Тип: новостройка, вторичка
  • Стоимость: 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
  • Ставка банка: 10%
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
  • Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей

Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:

Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:

  • Ежемесячный платеж;
  • Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  • Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  • Коммунальные платежи;
  • Ежегодные выплаты по страховке.

Пример расчета в таблице:

Сроки сдачиАрендаДоход (год)КоммуналкаИпотекаСтраховкаРемонтРасход
1-2 года250003000006000026400010000нет34000
3-4 год270003240007000026400010000нет20000
5-6 год3000036000080000264000100003000024000
7-8 год320003840009000026400010000нет20000

В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!

Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.

Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.

Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..

Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:

  • что у вас есть уже одна квартира в собственности;
  • вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит

По поводу коммунальных платежей:

  • перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
  • узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).

Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.

Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.

Практикуется сдача по 2-м вариантам:

  • длительный срок;
  • посуточно.

Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Из плюсов:

  • инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
  • две квартиры лучше, чем одна;
  • вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
  • либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.

Из существенных минусов:

  • жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
  • каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к. квартиранты ее быстро «убьют»;
  • при покупке жилья в новостройке можно до полугода ждать ввода дома в эксплуатацию и конечно, никто не застрахован от банкротства застройщика;
  • увеличение налога на владельцев недвижимости, у которых несколько квартир;

Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:

  • с недорогим ремонтом;
  • хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.

В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.

Источник: https://www.HabRealty.ru/ipoteka/vzyat-ipoteku-sdavat-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.